Semiramis

Lei do Arrendamento Urbano

Ou ... quando não se domina a matéria não se acerta na solução

O arrendamento urbano no nosso país foi um exemplo de como pacotes legais feitos com as melhores das intenções de justiça social e de protecção à habitação, regulamentando o mercado, estabelecendo preços que não correspondiam aos equilíbrios que se formariam pelo seu funcionamento normal, e a manutenção dessa situação ao longo de décadas, conduziu à ruína dos centros históricos das cidades, à derrocada dos prédios antigos, ao excessivo endividamento das famílias, à dificuldade prática de uma reforma fiscal moderna do património e à total injustiça social, onde as gerações mais antigas têm casas de rendas irrisórias, enquanto os mais novos têm um ónus terrível em despesas de habitação; onde os senhorios dos prédios antigos estão descapitalizados, sem capacidade de intervirem na reabilitação dos seus prédios, enquanto os senhorios de áreas mais recentes têm rendimentos incomparavelmente superiores, com custos muito menores. Muitos dos prédios degradados nem sequer têm senhorios conhecidos. Quem consta do registo das Conservatórias já não existe e os herdeiros nunca reclamaram a herança porque provavelmente o Imposto Sucessório seria muito superior ao valor dos imóveis. A perversão do sistema é total.

Em Portugal apenas 70% dos fogos são utilizados como residência habitual. O que significa que cerca de 1,5 milhões de fogos estão vagos ou servem apenas para uso ocasional; 78% da população vive em casa própria e apenas 22% em casa arrendada; mais de meio milhão de fogos (544 mil) estão vagos, dos quais 105 mil para venda e 80 mil para arrendar (embora apenas o INE saiba onde estão estes últimos fogos); e há 29 mil famílias ou 82 mil pessoas a residir em barracas ou similares.

A situação é (e é desde há muitos anos) catastrófica. Tem que ser resolvida. Têm que se ser encontradas soluções. Para se resolver um problema é necessário fazer-se um diagnóstico muito exacto e rigoroso da situação, saber avaliar com muita clarividência os efeitos directos e colaterais das soluções possíveis e ter a coragem de resistir aos lobbies e aos interesses que obviamente se levantarão para desfigurar qualquer solução no sentido dos seus interesses.

Nada disto está a acontecer. Desde 1990 que o arrendamento é livre e a prazo (5 anos). Portanto os fogos actualmente devolutos estão em mercado livre. O primeiro estudo que o governo deveria ter feito seria o de investigar porque é que há 544 mil fogos devolutos (359 mil, se descontarmos os que alegadamente estão à espera de comprador ou arrendatário) num mercado livre. Enquanto o governo não perceber as razões porque tal acontece, não vale a pena dar o passo seguinte, pois irá certamente fazer asneira.

Eu não sei responder. Mas posso fazer conjecturas. Em primeiro lugar pergunto: todos aqueles fogos existirão realmente? Não se tratarão, em muitos casos, de construções antigas, entretanto demolidas, mas que continuam a constar nos registos matriciais? E se existirem, pergunta-se: Não estarão em tais condições de inabitabilidade que se poderão considerar em ruínas?

Em segundo lugar pergunto: que desmotivação leva um senhorio a manter devoluto um fogo habitável? Aqui a minha resposta é liminar: actualmente muitos dos novos inquilinos pagam o 1º mês e o mês de caução e ficam 2 ou 3 anos à espera que a acção de despejo e acção para execução da sentença os obriguem a sair, deixando o fogo num estado lastimável. O senhorio recebe 2 meses de renda (alguns, mais afortunados, 4 ou 5) e tem que pagar aos advogados e as obras de reabilitação do fogo quando o inquilino sair. E não se consegue ressarcir. O fiador, quando existe, é tão insolvente quanto o inquilino; no caso de arrendamento para a habitação, nenhum banco aceita prestar uma garantia. Quando o inquilino for despejado, o senhorio pensará duas vezes sobre o que irá fazer com o fogo.

Ora a resolução expedita dos contratos em caso de incumprimento por falta de pagamento não consta da presente lei. Poupa-se uma acção judicial, mas mantém-se o recurso aos tribunais e o ónus da lentidão da justiça portuguesa. Quanto ao ressarcimento dos estragos perpetrados pelo inquilino ... é melhor esquecer. Sabe-se que há um diferencial, estimado em mais de 40%, que é uma espécie de prémio de risco para o senhorio. O empolamento das rendas deve-se ao receio do senhorio face ao imprevisível comportamento do inquilino e não a outro motivo.

Relativamente aos fogos actualmente devolutos, esta lei poderá ter efeitos nos imóveis degradados, parcialmente devolutos, e parcialmente ocupados com rendas irrisórias, que o senhorio poderá agora reabilitar, aumentando as rendas dos actuais inquilinos e alugando os actualmente devolutos. Mas será que isto vai funcionar? Resposta: só muito parcialmente.

E porquê? Não é por muitos senhorios estarem descapitalizados. Os que não tiverem dinheiro, nem know-how, poderão sempre vender o imóvel a um promotor capaz de o reabilitar e fazer o negócio. Há várias razões que irão dificultar o negócio: 1) muitos dos actuais arrendatários estão nas categorias sociais ou etárias que impedem a liberalização da respectiva renda, logo não há qualquer estímulo para o senhorio reabilitar o imóvel, nem encontrará qualquer promotor interessado na sua aquisição; 2) muitos dos fogos (provavelmente a maioria) têm dimensões tão reduzidas e os imóveis, de que fazem parte, uma área de implantação no solo (área de cobertura) tão pequena, que não faz sentido reabilitá-los tal como estão. As novas gerações não conseguirão viver em fogos com áreas de 15 e 20 m2. A reabilitação desses imóveis terá que passar por uma reformulação das tipologias, com muito menos fogos. Ora isso será muito complicado para o proprietário. Há casos que só poderão ser resolvidos em termos de quarteirão, remodelando este integralmente, o que envolve vários proprietários. Que destino se vai dar aos actuais inquilinos dos fogos minúsculos? Haverá dispositivos legais para resolver esta situação?

Talvez por se ter apercebido destes efeitos “colaterais”, apareceu hoje nos jornais uma notícia afirmando que «o Governo admite entregar casas em bairros sociais em alternativa ao pagamento do subsídio especial de renda (SER), previsto para apoiar os agregados familiares mais desfavorecidos e que os estudos do governo indicaram ser cerca de 102 mil famílias».

A questão que coloco agora é a seguinte: pretendendo o governo dinamizar o mercado do arrendamento, vai agora o próprio Estado adquirir imóveis para os alugar com rendas sociais? Então e os tão falados 544 mil fogos devolutos? Se presentemente os senhorios não alugam 544 mil fogos, como irão alugar os 646(544+102) mil fogos entretanto devolutos? Provavelmente aquela é a única solução para essas famílias ficarem com casas reabilitadas. Mas é também a certificação que a lei não satisfaz as razões que foram invocadas como primordiais para a sua feitura.

E não venham com a estafada proposta de agravamento do IMI sobre fogos devolutos. Estudem primeiro os assuntos, analisem bem as causas das coisas, antes de dizerem os primeiros disparates que vêm à mente. Ora todos estes ziguezagues decorrem justamente do governo não ter conseguido obter um diagnóstico exacto da situação, nem se ter apercebido de todos os efeitos da lei, por desconhecimento da situação.

Continuando no campo da habitação, há varias dezenas de milhares de famílias que estão no caso da negociação livre. O governo encontrou uma solução “engenhosa” para desmotivar os senhorios de avançarem com uma proposta inicial extremamente elevada, através do estabelecimento de indemnizações por inexistência de acordo. Em linguagem de Bridge, diria que o governo quer impedir as aberturas de barragem. O problema é que um inquilino que habite um fogo há 20 ou 30 anos, com a casa arranjada e a vida estabelecida, não terá o mesmo sangue frio que um jogador à mesa do Bridge. Neste, o jogador, se falhar na negociação do contrato, poderá apanhar com um “cabide”, naquele, o inquilino poderá ter que se mudar com mobílias, roupas e dezenas de cabides. Há varias dezenas de milhares de famílias ( ... classe média) naquelas circunstâncias. Este é um assunto que se pode tornar explosivo.

Passemos agora ao arrendamento comercial. O direito à habitação é uma questão social, mas a utilização de um espaço para efeitos comerciais ou industriais é um factor de produção. Não tem nada de social. Pergunto: porque é que o governo foi muito mais cuidadoso com o comércio que com a habitação? Porquê prazos muito mais dilatados para o ajustamento das rendas no comércio?

Fala-se no comércio tradicional e nas suas dificuldades. Rio-me dessa afirmação. Uma das certezas que há em Economia é que andar subsidiar empresas anos a fio apenas serve para desperdiçar dinheiro. As empresas subsidiadas têm a vertigem do abismo: não inovam, não mudam, não saem da cepa torta. Assim sendo, o comércio dos centros históricos foi desbaratando qualidade, cristalizou, e perdeu mercado face ao comércio menos central e com maior capacidade de inovação e aos grandes espaços. A degradação da qualidade da actividade comercial nos centros históricos tem igualmente concorrido para a ruína destes e para a sua desertificação.

Portanto este extremoso cuidado governativo com o arrendamento comercial é duplamente perverso: encara-o com uma perspectiva mais “social” que a habitação e não percebe que subsidiar (não o Estado, mas os senhorios) empresas é contraproducente do ponto de vista económico. Agita-se o espectro do desemprego. Mas porque não intervém o Estado nos valores locativos dos espaços nos Centros Comerciais, onde há uma enorme mortalidade? Porque o emprego renova-se. As empresas menos aptas dão lugar a outras e o emprego, que desapareceu, é gerado novamente. Pois a situação será a mesma no caso do comércio tradicional.

E o mais perverso é que os comerciantes que se constituíram em lobby para obterem situações mais vantajosas na nova lei, são os mesmos sobre os quais há o consenso generalizado de que fogem aos impostos. Os comerciantes são notoriamente insolventes: rendas, IRC, IVA, etc..

Por outro lado não concordo que os contratos celebrados a termo certo a partir de 1990 caiam sob a alçada da nova lei e que na data da sua renovação os senhorios os possam denunciar, com pré-aviso de 3 anos. Na lei actual o valor inicial do arrendamento é livre, mas pode escolher-se entre um prazo de 5 anos, no fim do qual pode haver denúncia do contrato, (com pré-aviso), ou ilimitado (termo certo renovável). Ora um comerciante cria um negócio, fideliza uma clientela, e, dependendo do tipo de negócio, não quer correr o risco de ser obrigado a abandonar o local ao fim de 3 ou 5 anos. Para obviar esse risco, ele pode ter feito um contrato em que aceitou pagar uma renda superior em troca do prazo ser ilimitado. Se o fez ... Todavia concordo que, numa lei do arrendamento, prazos ilimitados sejam obviamente inaceitáveis, porque ninguém domina o futuro. Assim sendo, aqueles contratos deveriam ter um tratamento próprio, embora não descaracterizando o princípio da lei.

Portanto temos uma lei que era absolutamente necessária, mas que incide sobre situações muito complexas, que se foram complicando cada vez mais por décadas de imobilismo, e cuja solução não é fácil. Julgo que o que escrevi mostra como a falta de rigor, no diagnóstico exacto da situação e na avaliação de todos os efeitos, está a criar uma lei ineficiente, que não resolve muitos problemas, nomeadamente aqueles que se propõe resolver. Julgo que o que escrevi mostra como uma lei ineficiente tem dificuldade em resistir aos ataques dos interesses instalados que acabam por a tornar não só mais ineficiente, como injusta, porque desigual.

E não é a primeira vez que digo exactamente o mesmo sobre esta matéria. Quem vai mudando, parágrafo aqui, linha acolá, é o governo. Eu apenas observo a realidade, mas o governo está há mais de dois anos a estudar esta matéria, sabe-se lá com quantos assessores, institutos, Direcções-Gerais, técnicos qualificados, etc., etc..

Publicado por Joana em novembro 17, 2004 11:43 PM | TrackBack