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setembro 25, 2004

Quem nasce torto

A nova Lei do Arrendamento Urbano, até onde me foi dado entender, tem uma qualidade: quebrou um tabu. Tem um defeito: a sua eficiência na retoma do mercado do arrendamento, e no mercado imobiliário em geral, vai ser insignificante no curto prazo. Talvez no muito longo prazo venha a ter efeito, se a nossa veia legiferante (ou legiferoz) não a esvaziar entretanto, e se for complementada com legislação tornando expedito o despejo por não pagamento de rendas.

O problema é que, no que diz respeito à habitação, qualquer lei seria má ... embora melhor que a actual situação. E o mais perverso é que esta situação insustentável foi criada com a melhor das intenções sociais durante o consulado de Salazar, quando a inflação era inexistente, e cristalizada na sequência do 25 de Abril, quando se desencadeou um processo inflacionário que, durante alguns anos, atingiu valores superiores a 30% ao ano. O congelamento das rendas atingiu não apenas o sector habitacional, que seria eventualmente defensável como medida de filantropia social (embora o Estado reservasse essa acção de benemerência para os senhorios), mas também o sector do arrendamento comercial, o que era totalmente injustificável, pois o espaço ocupado por uma empresa para a sua laboração é um factor de produção, e o preço da sua utilização deve ser interpretado como um custo normal de produção.

Portanto a regulamentação do mercado do arrendamento teve diversos efeitos perversos e de ónus pesadíssimos. Em primeiro lugar as famílias foram, pouco a pouco, equilibrando os seus orçamentos domésticos mercê de rendas com valores reais cada vez mais irrisórios. Qualquer alteração significativa das rendas seria, a partir de certa altura, a subversão desses orçamentos familiares. Os senhorios, com rendimentos imobiliários insuficientes para fazerem obras de beneficiação, foram deixando degradar os imóveis até limites inimagináveis, em alguns casos até à derrocada. As lojas e espaços comerciais, pagando cada vez menos pelo espaço utilizado foram perdendo capacidade de inovação e habituaram-se ao ramerrão do comércio sem qualidade. Em resumo, fomos conduzidos à degradação do parque habitacional, à ruína dos centros históricos de Lisboa e Porto e das restantes cidades do país, à inexistência de um mercado de arrendamento eficiente, à opção pela aquisição de casa própria e ao endividamento exponencial das famílias para o conseguirem.

A questão que se põe é saber se a nova lei vem resolver esta situação. Mesmo sem conhecer a lei em profundidade, a minha resposta é parcialmente negativa.

Em primeiro lugar, a reforma da Lei do Arrendamento vai deixar de fora cerca de 227 mil famílias, segundo os dados divulgados pelo Ministério das Cidades, Administração Local, Habitação e Desenvolvimento Regional. Os fogos ocupados por estas famílias estão, na sua maioria, nos centros históricos degradados das cidades portuguesas. Correspondem seguramente aos senhorios mais idosos e descapitalizados. Como poderão ser recuperados?

Para além destes fogos, e por causa da nova Lei do Arrendamento, o Estado prevê apoiar cerca de 102 mil famílias de menores rendimentos com subsídios de renda. Mesmo apoiadas, serão rendas condicionadas com valores bastante inferiores aos do mercado.

Para além destes, os arrendamentos comerciais, relativos ao pequeno comércio, são objecto de um regime a longo prazo, de contornos pouco precisos.

A quase totalidade dos senhorios destes imóveis, certamente dezenas de milhares, alguns dos quais nem são conhecidos, pois quem consta do registo das Conservatórias já não existe e os sucessivos herdeiros nunca reclamaram a herança porque provavelmente o Imposto Sucessório seria muito superior ao valor dos imóveis, não têm capacidade financeira para fazerem obras de reabilitação, cujo retorno só é expectável a muito longo prazo.

Para além de não terem capacidade financeira, não têm know-how para se abalançarem a obras tão complexas como a reabilitação urbana. E são complexas por várias razões:

1 – Será de manter a tipologia e a organização de espaço existente? Em Alfama e noutros bairros históricos de Lisboa e Porto há muitos fogos com 20 m2, ou menos, de área útil, e um fogo por piso. Estas áreas inviabilizam tipologias de acordo com os mínimos aceitáveis. Não faz sentido reabilitar um fogo mantendo uma tipologia completamente desadequada face à vivência actual. Mas se aumentam as áreas, alguns dos inquilinos terão que ser realojados noutros locais. Como é que o senhorio vai dirimir esta questão?

2 – Uma obra realizada num tecido urbano de arruamentos muito estreitos, com as exigências camarárias de manutenção das traças (às vezes das próprias fachadas) é muito mais cara que construir de raiz, nomeadamente no estado em que a maioria dos imóveis se encontra. Os senhorios desses imóveis, na sua maioria idosos e de baixa qualificação, não têm capacidade para gerirem empreendimentos destes. Arriscam-se a caírem nas mãos de empreiteiros pouco escrupulosos.

3 – Na sua quase totalidade, a lei não abrange estes imóveis ou, os que abrange, é em regime de renda condicionada, que não é suficiente para haver retorno do investimento, admitindo que os senhorios tivessem capacidade financeira e competência para promoverem a reabilitação.

Portanto a perversão que o congelamento das rendas provocou no mercado imobiliário (com a melhor das intenções sociais!) foi de tal forma profunda que não se descortina uma solução a curto ou a médio prazo. A reabilitação dos imóveis terá que passar, para além de um suporte legal mais adequado que este, pela acção conjunta do Estado, das autarquias e dos senhorios (os actuais, ou a quem estes os venderem, se se sentirem inabilitados para os recuperarem).

Há ainda outro factor para a queda do mercado do arrendamento urbano que permanece esquecida. Há meio milhão de fogos devolutos, mas a lei permite, desde 1990, arrendamentos em regime livre, pelo prazo de 5 anos, com a possibilidade de não serem renováveis. Porque é que continuam devolutos? Porque se instalou em Portugal o hábito dos inquilinos pagarem os 2 meses de entrada, com o contrato de arrendamento, às vezes mais um ou dois meses, e depois deixarem de pagar. O senhorio move uma acção de despejo e fica ano e meio a dois anos à espera que o inquilino seja despejado. A forma de segurar o pagamento das rendas seria uma garantia bancária de um ano de rendas. Mas os bancos não vão nisso, porque só passam garantias a clientes em que tenham confiança ou com bens que possam caucionar. Mesmo fiadores, ou não são fiáveis, ou o inquilino não os consegue apresentar.

Portanto, alugar uma casa em Portugal é uma situação arriscada. Para quê alugar uma casa se as rendas recebidas não chegarão para pagar os advogados, os processos judiciais e a reabilitação do fogo que normalmente é deixado em mísero estado? Como é uma situação de elevado risco, o senhorio tende a pedir um valor mais elevado para a renda para se precaver com uma espécie de seguro ou, pura e simplesmente, não aluga, ficando à espera de melhores dias.

Portanto, para dinamizar o mercado de arrendamento, mais importante que a nova lei, é encontrar procedimentos legais que permitam o despejo rápido, no máximo dois meses, por não pagamento da renda, e formas de execução sumária das rendas devidas e não pagas e dos danos provocados no fogo pelo inquilino.

Os únicos inquilinos que irão sentir os efeitos desta lei são os que pertencem à classe média. Será esta a única a pagar. E a punção que recairá sobre os seus rendimentos ainda não é definida: depende de uma negociação “dita” livre com o senhorio. Mas como é balizada? Se não forem estabelecidas balizas nunca será uma negociação livre, pois a alternativa é o despejo. O governo corre o risco de alguns locatários, pressionados pelos senhorios, resolverem a “negociação” adquirindo casa própria o que terá um efeito absolutamente contrário ao pretendido pela lei.

Publicado por Joana às setembro 25, 2004 12:20 AM

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Comentários

Ó Janica, já te deram o projecto aí no partido? As coisas que tu sabes! Praticamente és doutoura em tudo...ah, cabeça a minha, é do Access do Papá, claro.

Publicado por: Átila às setembro 25, 2004 01:17 AM

Deus foi injusto: deu tanto a uns e tão pouco a outros. O Átila, por exemplo.

Publicado por: Humberto às setembro 25, 2004 01:27 AM

Ó Humberto,

Ora aí está um comentário inteligente.
E sabes, confesso que tens razão, mas sempre te digo que para seres assim como eu tens que ler muito, estudar, e não acreditares nas porcarias todas que lês, principalmente nesta propaganda política da Janica.
Vai tentando que talvez lá chegues.
Um grande bem-haja para ti, ó Bertinho.

Publicado por: Átila às setembro 25, 2004 01:47 AM

Ó Atila,PEABCUTAQQ.

Pim!

Publicado por: CDLx às setembro 25, 2004 05:24 AM

Ó Atila,PEABCUTAQQ.

Pim!

Publicado por: CDLx às setembro 25, 2004 05:25 AM

Vai ser mais uma machadada no PSL, eh eh eh

Publicado por: Valente às setembro 25, 2004 10:52 AM

À primeira vista o anúncio desta lei não despertou grande sururu.

Publicado por: c seixas às setembro 25, 2004 11:42 AM

É porque o pessoal em Portugal só desperta quando sente chegar a roupa ao pelo.

Publicado por: Sargão às setembro 25, 2004 01:01 PM

Não tenham dúvidas que isto vai dar muita m.erda.
Vai é sobejar para o próximo governo

Publicado por: Fred às setembro 25, 2004 01:10 PM

"depende de uma negociação "dita" livre com o senhorio. Mas como é balizada?"

As balizas são criadas pelas regras de cálculo da indemnização em caso de despejo, que são função das propostas do senhorio e do inquilino para os valores da renda.

"Linkei" para aqui em http://porto.taf.net/ ("A Baixa do Porto")

Publicado por: Tiago Azevedo Fernandes às setembro 25, 2004 03:48 PM

Só quem sabe como se processam os actuais licenciamentos com as tantas novas leis, mais a realidade dos arrendatários e dos 30 proprietários por fogo, fácilmente imagina o quanto vai esta lei permitir a renovação do parque urbano - NADA.
Ó coragem onde estás tu, quando fazem estas novas leis, que nada mudam?
Ó politicos, sois tão lindos, que não servis para nada.

Publicado por: Apocalíptico às setembro 25, 2004 04:17 PM

Essas balizas parecem-me favoráveis só aos senhorios

Publicado por: c seixas às setembro 26, 2004 02:02 PM

"Essas balizas parecem-me favoráveis só aos senhorios"

- Quanto mais alto for o valor da renda proposto pelo senhorio, maior será a indemnização que terá de pagar se o inquilino preferir sair.

- Quanto mais alta for a renda proposta pelo inquilino, maior será a indemnização que o senhorio terá de pagar se preferir que o inquilino saia.

Publicado por: Tiago Azevedo Fernandes às setembro 26, 2004 10:10 PM

Tiago Azevedo Fernandes em setembro 26, 2004 10:10 PM

Eu sei que há essas balizas. Simplesmente nós estamos a falar de uma habitação em que se vive há décadas, cheia de mobílias, e com custos significativos, materiais e afectivos, e não na compra e venda de bens imobiliários.

Vejamos o caso de um inquilino que paga 100€ mensais e é confrontado com uma proposta de 1.000€. Contrapropõe 600€. Imaginemos que o valor de mercado ronda os 600 a 700€. Aliás não há mercado, mas apenas a negociação entre 2 actores económicos. Imaginemos que o senhorio denuncia o contrato. Terá que pagar 36x800€=28.800€.

Vejamos qual a taxa de desconto das rendas futuras (consideradas infinitas e a preços constantes), conforme a renda que o senhorio consegue obter após denúncia do contrato. Imaginemos 2 cenários: considerando ou não uma despesa anual de conservação de 10% do valor das rendas:

Manutenção : 10% 0%
600,00 € 7.200 € -2,500% 0,000%
650,00 € 7.800 € -0,625% 2,083%
700,00 € 8.400 € 1,250% 4,167%
750,00 € 9.000 € 3,125% 6,250%
800,00 € 9.600 € 5,000% 8,333%
850,00 € 10.200 € 6,875% 10,417%

Considerando uma taxa de actualização de 4%, só a partir de 770€ mensais o senhorio começa a ter lucro com o negócio, isto é recupera a indemnização.

Vejamos o mesmo caso, mas em que o inquilino é confrontado com uma proposta de 800€. Contrapropõe igualmente 600€. E o senhorio denuncia igualmente o contrato. Terá que pagar 36x700€=25.200€.

Manutenção : 10% 0%
600,00 € 7.200 € -2,857% 0,000%
650,00 € 7.800 € -0,714% 2,381%
700,00 € 8.400 € 1,429% 4,762%
750,00 € 9.000 € 3,571% 7,143%
800,00 € 9.600 € 5,714% 9,524%
850,00 € 10.200 € 7,857% 11,905%

Neste caso, a partir de 760€ o senhorio podia ter lucro.

Mas o senhorio arrisca apenas dinheiro, enquanto o inquilino arrisca dinheiro e muito mais. O inquilino terá receio do despejo e tenderá a aumentar a parada e, provavelmente, pagar um valor algo superior ao equilíbrio de mercado, com toda a subjectividade que este valor terá para aquela casa, naquele local, naquele estado.
O Ministério das Finanças estão a avaliar os imóveis em todo o país. Não são valores de mercado, mas são valores "proporcionais" aos valores de mercado: as balizas mínimas para as transacções. Esses valores, mesmo majorados por um rácio, poderiam constituir uma referência para balizar.
Repare: quando alguém vai alugar uma casa, escolhe entre várias. O valor que vai pagar corresponde ao equilíbrio daquele mercado.
Na negociação senhorio/inquilino não há escolhas (a escolha é entre aceitar ou o despejo com indemnização, mas com o desconforto que tal implica) e o senhorio (ou o inquilino) pode não agir com racionalidade económica. Logo não existem 2 elementos fundamentais do mercado: racionalidade dos agentes económicos e a possibilidade de escolhas (que se supõem existirem com um grande número de agentes económicos)

Publicado por: Joana às setembro 27, 2004 01:20 AM

Portanto, esta lei é contra a lógica do mercado?

Publicado por: vitapis às setembro 27, 2004 11:03 AM

Joana, qual é a alternativa que propõe?

Publicado por: Tiago Azevedo Fernandes às setembro 27, 2004 11:36 AM

Acho que nesta fase de transição e para a negociação livre deveria haver um patamar superior que tivesse em conta a área bruta de construção e a localização. Esse patamar seria apenas para evitar tentações especulativas.
Um locatário actual de “negociação livre e imediata” está muito menos defendido que qualquer um que tente agora alugar uma casa. Este pode aceitar ou não. O locatário actual se não aceitar pode ficar numa situação muito desconfortável e o senhorio poderá ser tentado, face a essa vulnerabilidade, propor-lhe, e conseguir, uma renda algo superior ao valor do mercado.

São perto de 60.000 famílias que tinham vida organizada, com determinadas expectativas orçamentais e que uma ruptura abrupta pode criar angústias e descalabros financeiros.

Entretanto trata-se ainda de um projecto de lei. Poderão ocorrer modificações. O meu receio é que essas modificações acabem por descaracterizar a lei, nomeadamente devido à pressão dos lobbies com mais força (os comerciantes) e torná-la ainda mais inoperacional.

Publicado por: Joana às setembro 27, 2004 02:11 PM

Joana, a sua proposta faz algum sentido mas é de muito difícil concretização, pois exige uma avaliação de milhares e milhares de habitações.
O sistema proposto pelo Governo é de aplicação trivial e imediata - prefiro assim.
De qualquer modo o senhorio também não deverá arriscar-se com propostas demasiado elevadas. Afinal poderá estar a trocar um pássaro na mão por dois a voar, pois é bem capaz de não ser simples encontrar outros inquilinos.

Publicado por: Tiago Azevedo Fernandes às setembro 27, 2004 11:31 PM

Tiago Azevedo Fernandes em setembro 27, 2004 11:31 PM:
Talvez tenha razão . Vejamos como vai evoluir

Publicado por: Joana às setembro 28, 2004 12:16 AM

Tiago Azevedo Fernandes em setembro 27, 2004 11:31 PM:
Em adenda a transcrição de um artigo de hoje no Jornal de Negócios, que contém algumas preocupações coincidentes com as minhas - É importante que se estabeleça um mercado de arrendamento; vejamos se esta legislação a consegue criar, pois as distorções eram tais que pode haver efeitos colaterais que só a prática poderá evidenciar:


Eduardo Moura
Todo o poder aos senhorios
emoura@mediafin.pt

A proposta de reforma do arrendamento apresentada pelo Governo é corajosa, sensata e completa. Mas, apesar das importantes almofadas de protecção social criadas para amortecer o seu impacto, a nova legislação tem todas as condições para provocar um terramoto social. Além disso pode revelar-se ineficaz para requalificar os edifícios e para criar um mercado de arrendamento alternativo ao mercado de aquisição de habitação própria.

O primeiro grande teste à nova legislação será feito a partir de Janeiro de 2005 quando os senhorios começarem a requerer certificados de habitabilidade. Veremos se os prazos legais são cumpridos pelas câmaras municipais nos casos em que as instalações careçam de obras. Na posse dos certificados de habitabilidade os senhorios irão começar a escrever cartas aos inquilinos propondo-lhes aumentos de renda. Neste momento, o comportamento dos senhorios é completamente imprevisível. É possível que manifestem tendência para propor excessivas subidas de rendas, que provocarão um mar de acções de despejo e colocarão demasiadas famílias à procura de novos arrendamentos, numa altura em que a oferta de casas para aluguer ainda não aumentou. Famílias que não terão direito a qualquer subsídio ou dilatação de prazos. Também é possível que os senhorios dêem prioridade aos arrendamentos cujos inquilinos se aproximam «perigosamente» dos 65 anos, idade a partir da qual deixa de haver possibilidade de converter o contrato antigo em contrato de renda livre. As associações de proprietários e as associações de inquilinos poderão desempenhar aqui um papel vital no sentido da moderação dos processos negociais.

O segundo grande teste à nova legislação será também feito logo a partir do início de 2005. Veremos se a nova legislação é suficientemente atractiva para os proprietários de imóveis vazios ou devolutos se interessarem por os colocar no mercado de arrendamento. Até agora, um motivo principal justifica que centenas de milhar de habitações estejam desocupadas: a dificuldade, quase impossibilidade, de um senhorio recuperar o uso de uma casa para lhe dar o destino que quisesse. Com a nova lei, todos os contratos de arrendamento novos ficam subordinados ao princípio de regresso ao senhorio. Inclusivamente, o senhorio deixa de precisar de argumentar a razão pela qual pretende recuperar o uso da habitação. Basta querer. Para recuperar a casa bastará informar o inquilino com três anos de antecedência e pagar a respectiva indemnização. Por outro lado, a transmissão de contratos entre pessoas ou entidades é limitado ao mínimo lógico e os mecanismos para imposição da saída do inquilino foram muito simplificados. Com a nova legislação, a acção de despejo pode ser feita a partir de título executivo e é transferido para o inquilino o ónus de recorrer ao sistema judicial. Para a situação típica, bastarão 18 meses para compelir um inquilino a sair.

Porém, se as casas devolutas não começarem a ser oferecidas ao mercado, a actual reforma será empurrada para um beco de difícil saída. Os preços de mercado não baixarão e não haverá casas alternativas para os inquilinos expulsos por motivo de aumento incomportável da renda da sua habitação.

Publicado por: Joana às setembro 28, 2004 12:57 AM

Estou bastante preocupado pois faço parte das 40.000 famílias que vão ficar à mercê dos senhorios.
Acredito que se deva alterar a lei, mas de forma controlada.

Publicado por: semedo às setembro 28, 2004 03:59 PM

Semedo: também eu tenho fortes receios do terramoto que esta lei irá provocar

Publicado por: Soromenho às outubro 1, 2004 11:18 AM

... Tarde ou nunca se endireita

Publicado por: Osório às outubro 3, 2004 05:51 PM

Olá

Publicado por: Glória às novembro 15, 2004 06:17 PM

Olá, já que pára aqui pessoal muito culto e informado, ora então vou aproveitar para pedir a v/ ajuda no seguinte:
Sou casada, mas moro na casa dos meus pais que são proprietário de uma moradia. Ao lado existe uma casa velha, com a fachada a começar a cair que gostaria de adquirir para reconstruir. Acontece que a referida casa tem 2 inquilinos, um no 1º piso e outro no 2º. No 1º piso existia antes uma mercearia que já alguns anos fechou e as instalações agora muito degradadas servem de armazém.
Não conheço o contrato de arrendamento que têm, mas ambas as inquilinas já lá estão seguramente á mais de 25 anos.
Para eu decidir se vale a pena comprar a casa e transforma-la na minha 1º habitação tenho de saber como se calcula o valor das indemnizações, para avaliar se realmente vale a pena ou não.
Podem ajudar-me? Obrigada.

Publicado por: Glória às novembro 15, 2004 06:26 PM

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